上海城市更新，要提速了 - 21点停牌

上海最新一轮的城市更新三年行动计划已经正式启动。

10月21日，上海公布了《上海市城市更新三年行动计划 (2026—2028年)》。

该计划于7月印发，与上海市城市更新和住房发展“十五五”规划几乎同时出台，实际上是上海“十五五”城市更新目标的具体实施蓝图。

这两份文件共同解答了一个问题：未来五年，上海的城市更新究竟如何推进？

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细看这份三年行动计划，信息量依然十分丰富。其中明确指出，2026-2028年，上海将加快城中村改造的速度和规模，按期完成整体改造项目（主要是拆除新建项目）的动迁工作。2026年上半年，全市131个城中村改造项目已全部完成认定。

从主要量化指标来看，未来三年，上海计划实施约2400万平方米的老旧小区改造，盘活约50平方公里的低效产业用地，并在重点片区内开展不少于300个更新项目。

将三年计划与“十五五”规划目标对比，上海城市更新的攻坚优先级清晰可见：

产业用地盘活进度最快：三年盘活50平方公里，对应“十五五”75平方公里的总目标，完成率达到67%，是多项指标中推进力度靠前的。

商办商业更新同步加码：计划更新不少于90幢商办楼宇和300万平方米以上的商业设施，分别对应“十五五”目标的60%，核心商圈与存量楼宇的焕新节奏全面提速。

居住类改造平稳推进：2400万平方米的老旧小区改造，覆盖“十五五”目标的60%-80%；70万平方米的旧住房成套改造，完成约58.3%的五年任务。

片区更新项目对齐五年目标：重点片区内更新项目不少于300个，与“十五五”目标基本一致，意味着片区级整体更新将成为贯穿未来五年的核心落地模式。

这组数据背后，体现出对存量空间价值挖掘的重视程度被提升到更高层面，同时也意味着上海城市更新已从单点改造转向区域整体更新和复合提升。

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从今年以来核心城市的土地拍卖情况看，城市更新地块已成为市场的基础支撑。

普睿数智监测数据显示，2026年以来，在10个样本城市总价排名前十的高总价住宅用地中，除深圳核心区的2宗地块外，其余8宗均具有城市更新属性，占比达80%。上海杨浦滨江、广州黄埔科学城等市场关注度最高的标杆地块，全部是通过城市更新释放的优质住宅用地。

实际上，上海“十五五”土地管理规划明确提出，到2030年全市存量土地供应比例力争达到70%；在2026年度国有建设用地供应计划中也明确，存量建设用地占比不低于70%。

这意味着，上海每卖出10块地，就有7块来自存量盘活。

中心城区的这一比例还会更高。上海内环内已连续多年没有新增农用地转用指标，黄浦、静安、徐汇、虹口等核心区公开出让的每一幅商品住宅用地，几乎全部来自旧改收尾、城中村改造、低效用地转型等城市更新渠道。我们统计了今年以来公开市场出让的涉宅用地，成交总价排名前十的地块多以中心城区核心片区为主，这些地块均为城市更新片区释放出来的。

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在城市更新类别中，旧厂低效用地的转型，将成为未来五年上海主城住宅用地供给的核心来源。

这也是三年计划里最容易被忽略的住宅用地供应信号：未来五年上海将盘活75平方公里低效产业用地，前三年就完成50平方公里的盘活。

产业空间的大规模盘活，不仅释放产业空间，还会通过规划调整和功能转变，持续释放出住宅、商业等多元用地。

政策端的红利向市场端的传导已经显现。

今年以来上海成交的多宗核心住宅用地，前身均为工业或产业配套用地。典型如六批次出让的徐汇康健桂林公园地块，位于冠生园食品厂旧厂区，通过规划调整从工业用地转为商住综合用地，直接填补了板块长达三年的住宅供应空白。

杨浦八埭头组合地块更具代表性，其所在的杨浦东外滩板块是中心城区规模最大、推进节奏最连贯的旧厂转型片区之一，片区多为杨树浦路沿线连片工业厂房与仓储用地，历经十余年持续更新，已逐步升级为滨江高端居住与公共活力区。片区地价与房价双双迈上新台阶，今年杨浦八埭头组合地块成交，综合楼面价突破10万/平方米；东外滩商品住宅成交均价从2020年的9.6万元/平方米上涨至2026年的12.3万元/平方米，累计涨幅达28%。

随着区域产业能级提升和配套资源完善，板块综合价值还将持续上升，直接利好周边优质新房项目的价值兑现。

整体来看，这份三年行动计划为上海城市更新按下了加速键，未来存量更新将成为供地主力，而旧厂类更新将成为主城住宅用地供给的核心来源。

上海城市更新提速，本质是存量时代的全面到来。对房企而言，城市更新已成为布局城市核心的必选项，未来参与城市更新赛道的准入门槛也将持续提升，国资主导格局将长期延续，“央企+地方国企”的协同模式是现阶段切入赛道的最优路径。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。